به گزارش پرتونیوز؛ خانه نه تنها سرپناهی برای زندگی، بلکه سنگ‌بنای امنیت، آرامش و رفاه اجتماعی محسوب می‌شود. با این حال، طی سال‌های اخیر در کشور، این نیاز حیاتی به یکی از چالش‌های بزرگ اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است. افزایش مداوم و بی‌رویه قیمت مسکن، همزمان با کاهش قدرت خرید خانوارها و رشد تورم، به‌طور مستقیم بر کیفیت زندگی مردم تأثیر گذاشته و شکاف طبقاتی میان دهک‌های مختلف درآمدی را عمیق‌تر کرده است و حالا مسکن دیگر تنها یک نیاز مصرفی نیست، بلکه به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده که بسیاری از افراد و نهادها برای حفظ یا افزایش ارزش دارایی‌های خود به آن روی آورده‌اند.

این رویکرد سرمایه‌ای به مسکن، نه‌تنها عرضه واقعی در بازار را کاهش داده، بلکه باعث تشدید بحران در این حوزه شده است. افزایش خانه‌های خالی، رشد سوداگری در بازار املاک، و کاهش دسترسی اقشار متوسط و ضعیف به مسکن مناسب، تنها بخشی از پیامدهای این وضعیت است. از سوی دیگر، در حالی که بسیاری از کشورها با استفاده از سیاست‌های مؤثر، توانسته‌اند بازار مسکن خود را کنترل کرده و از بروز بحران‌های مشابه جلوگیری کنند، سیاست‌گذاری در این حوزه با چالش‌های جدی روبه‌رو بوده است و تلاش‌هایی همچون طرح‌های ساخت‌وساز دولتی، اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، یا پرداخت تسهیلات بانکی نتوانسته‌اند اثرگذاری لازم را داشته باشند.

با توجه به اهمیت حیاتی مسکن و اثرات گسترده آن بر سایر بخش‌های اقتصادی و اجتماعی، بررسی دلایل افزایش قیمت، نقش سیاست‌های دولت و ضرورت اتخاذ رویکردهای جامع برای کنترل این بحران، امری ضروری است. در این گزارش، ضمن تحلیل وضعیت کنونی بازار مسکن، به بررسی ضعف‌ها و نقاط قوت سیاست‌های اجرا شده می‌پردازیم و راهکارهایی برای افزایش تولید مسکن و کاهش بحران موجود ارائه می‌کنیم.

دلایل افزایش قیمت مسکن

افزایش قیمت مسکن در کشور یک پدیده چندبعدی است که عوامل متعددی در آن نقش دارند و نخست رشد تورم عمومی و کاهش ارزش پول ملی است.  درحقیقت تورم یکی از عوامل کلیدی در افزایش قیمت مسکن است. با کاهش ارزش پول ملی، هزینه‌های ساخت‌وساز مانند مصالح ساختمانی، نیروی کار و تجهیزات افزایش می‌یابد و در نهایت به رشد قیمت نهایی منجر می‌شود.

کمبود عرضه در برابر تقاضا از دیگر چالش‌های مطرح این حوزه است. سال‌هاست که تولید مسکن در کشور با نیاز بازار همخوانی ندارد. تخمین‌ها نشان می‌دهند که کشور سالانه به بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد، اما تولید واقعی بسیار کمتر از این میزان است.

شایان ذکر است تا بگوییم که از دیگر دلایل افزایش قیمت در بازار مسکن، تبدیل شدن آن به بازاری سرمایه‌ای است. بسیاری از افراد و نهادها، مسکن را به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری و نه کالای مصرفی می‌بینند. خرید و نگهداری خانه‌های خالی برای حفظ ارزش دارایی یا کسب سود، باعث کاهش عرضه واقعی در بازار و افزایش قیمت‌ها می‌شود.

نبود سیستم مالیاتی سخت‌گیر و مشکلات تأمین زمین

در بسیاری از کشورها، ابزارهای مالیاتی همچون مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر سرمایه‌گذاری در املاک، و مالیات بر عایدی سرمایه، برای کنترل بازار مسکن استفاده می‌شوند. در کشورمان، این ابزارها یا به‌درستی اجرا نشده یا تأثیرگذاری کافی ندارند. از طرفی دیگر قیمت زمین بخش عمده‌ای از هزینه تولید مسکن را شامل می‌شود. محدودیت در دسترسی به زمین‌های ارزان و مناسب، به‌ویژه در کلان‌شهرها، تولید مسکن را با چالش‌های جدی مواجه کرده است.

سیاست‌های دولت و نقاط ضعف و قوت آن‌ها

دولت‌ها در سال‌های گذشته تلاش‌هایی برای کنترل بحران مسکن انجام داده‌اند. اما این تلاش‌ها اغلب به دلایل مختلف ناکارآمد بوده یا نتوانسته تأثیر قابل‌توجهی بر بازار بگذارد.  برنامه‌هایی نظیر مسکن مهر ونهضت ملی مسکن با هدف تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد طراحی شدند. این طرح‌ها با وجود ایجاد ظرفیت‌های جدید، به دلایلی مانند انتخاب مکان‌های نامناسب، تأخیر در اجرا، و کمبود بودجه نتوانسته‌اند به‌طور کامل به اهداف خود دست پیدا کنند.

وام‌های خرید یا ساخت مسکن یکی دیگر از ابزارهای حمایتی دولت بوده است. اما با توجه به افزایش شدید قیمت‌ها، سقف وام‌ها به‌هیچ‌وجه پاسخگوی نیاز خریداران نیست. علاوه بر این، نرخ بالای بهره بانکی و اقساط سنگین، این وام‌ها را برای بسیاری از اقشار جامعه غیرقابل دسترس کرده است. گفتنی‌ست که توسعه شهرهای جدید یکی از راهکارهای دولت برای کاهش فشار بر کلان‌شهرها بوده است. اما این شهرها به دلیل نبود زیرساخت‌های کافی (مانند حمل‌ونقل عمومی، مراکز درمانی و آموزشی)، اغلب با استقبال مناسبی مواجه نشده‌اند.

لزوم افزایش تولید مسکن

یکی از کلیدی‌ترین راه‌حل‌ها برای کاهش قیمت مسکن، افزایش تولید است. تولید کافی می‌تواند عرضه را به تقاضا نزدیک کند و از رقابت قیمتی جلوگیری کند. درحقیقت دولت می‌تواند با ارائه زمین ارزان، معافیت‌های مالیاتی، و تسهیلات کم‌بهره، هزینه‌های تولید مسکن را کاهش دهد. استفاده از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز نیز می‌تواند به کاهش هزینه‌ها و افزایش سرعت تولید کمک کند.

حمایت از بخش خصوصی و افزایش شفافیت و نظارت بر بازار

سرمایه‌گذاری بخش خصوصی می‌تواند نقش مهمی در افزایش تولید مسکن ایفا کند. اما برای جذب این سرمایه‌ها، دولت باید فضای کسب‌وکار را بهبود بخشد و موانع قانونی و اداری را کاهش دهد. وجود یک سامانه شفاف برای رصد وضعیت عرضه و تقاضا، شناسایی خانه‌های خالی، و مقابله با سوداگری، می‌تواند به بهبود عملکرد بازار مسکن کمک کند. افزون براین دولت می‌تواند با الگوبرداری از کشورهای موفق، مسکن اجتماعی را برای اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر توسعه دهد. این مدل از مسکن می‌تواند با مشارکت بخش خصوصی و عمومی تأمین شود.

پیشنهادات عملی برای عبور از رکود بازار مسکن

اصلاح سیاست‌های مالیاتی: اجرای مؤثر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند از فعالیت‌های سوداگرانه جلوگیری کند.

کاهش بروکراسی اداری: ساده‌سازی فرآیندهای صدور مجوز ساخت و ارائه تسهیلات مالی به سازندگان می‌تواند تولید مسکن را تسریع کند.

ثبات اقتصادی: مهار تورم و ایجاد ثبات در بازار ارز از مهم‌ترین پیش‌نیازها برای کنترل قیمت مسکن است.

توسعه شهرهای کوچک و روستاها:ایجاد زیرساخت‌های مناسب در شهرهای کوچک و روستاها می‌تواند مهاجرت به کلان‌شهرها را کاهش دهد.

افزایش سقف وام‌های مسکن: افزایش سقف وام‌ها متناسب با قیمت واقعی مسکن، همراه با کاهش نرخ بهره، می‌تواند قدرت خرید خانوارها را افزایش دهد.

سخن پایانی

بحران مسکن در ایران ناشی از ترکیبی از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاست‌گذاری است. برای عبور از این بحران، دولت باید رویکردی چندجانبه اتخاذ کند که شامل افزایش تولید، مهار تورم، کاهش سوداگری، و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر باشد چراکه تنها با اجرای سیاست‌های هدفمند و هماهنگ می‌توان به کنترل قیمت‌ها و تأمین نیازهای اساسی مردم در این بخش امیدوار بود.